Rechtsanwälte für Berlin und Brandenburg

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Mietrecht

Die meisten Mietverträge werden in Deutschland als Dauerschuldverhältnisse, also ohne ein festgelegtes Ende abgeschlossen. Dabei hoffen sowohl Mieter als auch Vermieter, dass der jeweils andere den Vertrag möglichst langfristig erfüllt und man selbst ohne Aufwand und Ärger den Mietvertrag beenden kann.

Daher werden bereits beim Abschluss des Mietvertrages häufig Weichen gestellt die das Mietverhältnis insbesondere in den ersten Jahren beeinflussen können wie zum Beispiel der:

Kündigungsauschluss:

Die Kündigung des Mietvertrages ist für Mieter grundsätzlich einfacher als für Vermieter, da eine Kündigung durch den Mieter ohne Grund erfolgen kann, mit der Folge, dass häufig Vermieter darauf drängen bereits bei Vertragsschluss gegenseitige Kündigungen für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen. Dies ist auch nicht verwerflich soweit dem Mieter eine solche Klausel bei Vertragsschluss bewußt ist. Denn eine solche Vereinbarung ist in gewissem Rahmen möglich und dann auch bindend. Und dies selbst dann, wenn die Klausel im sprichwörtlichen Kleingedruckten versteckt ist.

Voraussetzung ist zunächst, dass es ich bei dem Mietvertrag nicht um einen Staffelmietvertrag handelt, also die Miete nicht regelmäßig nach einem vertraglich festgelegten Schlüssel steigt. Der Kündigungsausschluss muss des Weiteren für beide Vertragspartner gelten also für Mieter und Vermieter. Der Kündigungsausschluss darf nur 4 Jahre gelten, ausgehend vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses (nicht der Übergabe der Wohnung) und das Mietverhältnis muss spätestens zum Ende der 4 Jahre durch ordentliche Kündigung beendet werden können.

Die Risiken für den Vermieter und die Chancen für den Mieter liegen wie häufig im Detail an dem sich entscheidet ob der Kündigungsausschluss wirksam ist. Dabei kommt es insbesondere dann auf die Formulierung an, wenn der Tag des Vertragsschlusses und der Übergabe, was meistens der Fall ist, auseinanderfällt.

Daher sollten sowohl Mieter als auch Vermieter den Mietvertrag vor Unterzeichnung prüfen lassen um keine unnötigen Risiken einzugehen.


Schönheitsreparaturen:
Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen werden meist erst zum Ende des Mietverhältnisses eingehend geprüft, da idR der Vermieter die Wohnung gestrichen und sofort wieder vermietbar übernehmen möchte und der Mieter möglichst wenig Energie und Geld in eine Wohnung investieren will, die er gerade aufgibt.

Auch hier hat sich in den letzten Jahren die Rechtsprechung immer wieder verändert und vormals wirksame Vereinbarungen zu unwirksamen gemacht. So ist es durch eine Entscheidung des BGH im Jahre 2015 nicht mehr möglich anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen vom Mieter zu verlangen, wenn der Auszug zwischen zwei Schönheitsreparaturzyklen erfolgte. Ebenso ist es nicht mehr möglich bei unrenoviert übergebenen Wohnungen zum Auszug die Renovierung zu verlangen da andernfalls, so der BGH, der Vermieter mehr zurückbekommen würde als er dem Mieter beim Einzug gegeben hat. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter einen kleinen Nachlass beim Einzug auf die Miete gegeben hat.

Mieterhöhung:
Der Rahmen für Mieterhöhungen ist gesetzlich festgelegt. Die Erhöhung darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung erhöht werden. Die Steigerung darf innerhalb der letzten 3 Jahre nicht mehr als 20%, in manchen Ballungsräumen wie Berlin un Hamburg nicht mehr als 15%, betragen. Die Höchstgrenze für die Erhöhung ist die ortsübliche Höhe einer vergleichbaren Wohnung. Dies kann durch den Mietspiegel oder durch 3 vergleichbare Wohnungen erfolgen.

Mietminderung:
Hat die Wohnung einen Mangel, kann die Miete entsprechend der Einschränkungen gemindert werden. Da jedoch die Minderung immer auch das Risiko in sich birgt zu viel zu mindern und damit Miete schuldig zu bleiben kann dadurch durch den Vermieter eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung ausgesprochen werden, wenn mehr als eine Monatsmiete an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen offen ist. Mehr als eine Monatsmiete ist bereits bei einer um 10 Prozentpunkte zu hohen Minderung (beispielsweise bei Minderung um 25% bei zulässigen 15%) innerhalb von 11 Monaten erreicht.

Da Mieter häufig überschätzen welche Minderung angemessen ist, sollte vor der Minderung der Miete ein Rechtsanwalt konsultiert werden der die Höhe der Minderung meist besser einzuschätzen vermag.

Modernisierung:
Bei Modernisierungen kann der Vermieter die Jahresmiete um 11% der Modernisierungskosten erhöhen. Dies ist häufig bei energetischer Modernisierung eine hohe Erhöhungsmöglichkeit des Vermieters die nicht damit endet, dass die Kosten der Modernisierung durch die Mieter bezahlt worden sind (also nach etwas mehr als 9 Jahren) sondern diese haften dem Mietvertrag für immer an. Daher kann es sinnvoll sein, die Umlage der Kosten dadurch zu beschränken, dass zwischen Mieter und Vermieter eine Modernisierungsvereinbarung getroffen wird. Der Mieter weiß genau welche Steigerung auf ihn, unabhängig der wirklichen Kosten, zukommt und der Vermieter geht dem Risiko aus dem Weg erst verzögert und mit Hilfe der Gerichte die Modernisierung zu beginnen.

Natürlich gibt es auch Konstellationen bei denen eine Einigung entweder nicht sinnvoll oder auch nicht möglich ist. Hier sollten die Betroffenen sich rechtzeitig anwaltlichen Rat einholen um ihre Rechte nicht wegen formaler Fehler zu verlieren, da gerade der Bereich der Modernisierung sehr stark vom Gesetzgeber formalisiert worden ist.

Kündigung:
Der größte Schreck im Rahmen eines Mietverhältnisses ist die plötzliche Kündigung durch den anderen Vertragspartner. Mieter haben es hier verhältnismäßig leicht, da diese keinen Grund zur Kündigung benötigen und auch die Kündigungsfrist mit 3 Monaten überschaubar ist. Gegen eine solche mieterseitige Kündigung kann der Vermieter auch nichts unternehmen.

Der Vermieter steht bei einer beabsichtigten Kündigung vor einem großen Problem, da er dafür meist einen guten Grund benötigt.

Für jeden nachvollziehbar sollte sein, wenn der Grund darin liegt, dass sich der Mieter nicht vertragskonform verhält. Also die Miete nicht oder nicht regelmäßig zahlt, andere Mieter stört oder die Wohnung verkommen lässt. Hier sollte der Vermieter nicht zögern und zügig Abmahnungen aussprechen und dann kündigen, da der Schaden ansonsten meist größer wird und nicht der Mieter einsichtig.

Darüber hinaus hat der Vermieter die Möglichkeit einen Mieter zu kündigen, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt. Aber auch dem sind Schranken gesetzt beispielsweise wenn dem Vermieter vergleichbare leere Wohnungen zur Verfügung stehen. Versucht der Vermieter über diesen Weg einen Mieter zu kündigen und stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann der ausgezogene Mieter weit reichende Schadensersatzansprüche wie Umzugskosten, Mietdifferenz zu teureren neuen Wohnung usw. geltend machen.

Wohnt der Vermieter zusammen mit dem Mieter einem Zweifamilienhaus kann er das Mietverhältnis zwar ohne Grund aber mit um 3 Monate verlängerter Kündigungsfrist ohne Grund kündigen.

Schlussendlich verlängert sich zu Gunsten des Mieters die Kündigungsfrist des Vermieters von zunächst 3 Monaten, nach 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate.

Beratungshilfe / Verfahrenskostenhilfe:
Sind Sie bedürftig (z. Bsp. ALG II Empfänger oder geringes Einkommen) können Sie bei Ihrem zuständigen Amtsgericht einen Beratungshilfeschein beantragen. Wird Ihnen dieser bewilligt, haben Sie nur einen Eigenanteil in Höhe von 15,00 € zu tragen. Die übrigen vorgerichtlichen Kosten übernimmt das Amtsgericht.

Für die gerichtliche Durchsetzung Ihrer Ansprüche kann in Familiensachen Verfahrenskostenhilfe beantragt werden. Die notwendigen Formulare erhalten Sie in unserer Kanzlei oder unter Dokumente.
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